Vos avantages fiscaux immobiliers

Loi Pinel, Loi Malraux, la location en meublé ou encore Déficit foncier, de nombreux dispositifs existent pour profiter d’avantages fiscaux immobiliers. Les conseillers spécialisés en investissement immobilier du groupe Crédit Mutuel Arkéa vous accompagnent dans la définition de vos objectifs et réalisent gratuitement – sans engagement – une étude fiscale personnalisée.

Notre objectif ? Vous faire connaître l’ensemble des dispositifs fiscaux auxquels vous êtes susceptibles d’être éligibles.

Les experts en investissement immobilier du groupe Crédit Mutuel Arkéa sont à votre écoute tout au long de votre projet pour vous aider à réaliser les investissements adaptés à votre profil et vous faire bénéficier des meilleures réductions d’impôts.

Approche par l'impôt

Vous souhaitez réduire
votre impôt
d’au moins 3 000 €*

Loi Pinel

Vous souhaitez réduire votre impôt
d’au moins 10 000 €*

Loi Malraux

Vous souhaitez défiscaliser
au moins 10 000 €
de revenus de votre patrimoine immobilier*

Déficit foncier

Vous souhaitez percevoir
des revenus immobiliers
pas ou peu fiscalisés

Location en meublé

Vous souhaitez investir
dans l’immobilier sans
payer d’Impôt sur
la Fortune Immobilière (IFI)

Nue-propriété

Vous souhaitez défiscaliser votre rémunération dépassant 300 000 € / an

Monument historique

* Ces seuils ne sont donnés qu’à titre indicatif et ne constituent pas une condition d’application des dispositifs mentionnés.

Les réglementations

Loi Pinel

Avec le dispositif de défiscalisation de la loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 % à 21 % sur le coût d’acquisition du bien neuf ou rénové. En contrepartie, vous devez mettre en location votre bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le locataire peut être un membre de votre famille, ascendant ou descendant, à condition de ne pas être rattaché à votre foyer fiscal.

L’essentiel

  • Investissements concernés
    Appartements ou maisons, neufs ou rénovés à neuf
  • Localisation des logements
    France métropole : zone A bis, A et B1 jusqu’au 21/12/2021
  • Performances énergétiques des logements
    Neuf : Norme RT 2012
    Ancien : HPE rénovation 2009, BBC rénovation 2009
  • Engagement des investisseurs
    •  Location nue à titre de résidence principale
    •  Engagement de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans
    •  Location dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement

  • Conditions de location selon la localisation du logement
    •  Plafonds de loyer mensuel en mettre carré
    •  Plafonds de ressources des locataires
    (RFR N-2)
  • Montant de la réduction d’impôt
    •  12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du logement, dans une limite de 5 500 €/m² étalée sur 6, 9 ou 12 ans
    •  Plafond annuel d’investissement de 300 000 € par foyer fiscal
    •  Limitation à 2 investissements par an
    •  Réduction prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €

« Pour information, un crédit immobilier est consenti sous réserve d’étude et d’acceptation de votre dossier par votre banque. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées.
Les informations, établies sur vos déclarations et sous votre responsabilité, sont données à titre indicatif et n’ont aucune valeur contractuelle.
Bien que nous ayons fait tout notre possible pour fournir une information exacte, nous ne serions être tenu responsables en cas d’erreur sur les résultats de ces simulations. Un crédit vous engage et doit être remboursé. »

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Nue-propriété

La Nue-propriété, aussi appelée démembrement de propriété, se rencontre dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Il est possible d’acheter des biens en nue-propriété auprès de certains de nos partenaires. L’opération consiste alors à séparer le droit de disposer du bien (Nue-propriété), de l’usage et de tirer des revenus (usufruit).

Vous achetez ainsi la nue-propriété seule et un investisseur institutionnel achète l’usufruit de façon temporaire. Au terme d’une période définie, vous récupérez l’usufruit et donc la pleine propriété du bien.

Durant toute la durée du démembrement, vous bénéficiez d’un statut attractif avec :

  • Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
  • Absence d’impôt sur le revenu
  • Déduction des intérêts d’emprunt de vos autres revenus fonciers en cas de financement à crédit
  • Décôte sur le prix d’achat initial du bien

L’essentiel

  • Investissements concernés
    Appartements neufs ou anciens
  • Localisation des logements
    Paris, région parisienne, Île-de-France et grandes métropoles régionales
  • Engagement des investisseurs
    Possibilité très limitée de revendre le bien pendant la phase de démembrement

  • Avantages fiscaux obtenus
    •  Décote jusqu’à 40 % sur le prix du bien affiché en pleine propriété
    •  Intérêts d’emprunt déductibles des autres revenus fonciers
    •  La valeur du bien n’entre pas dans l’IFI

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Location en Meublé Non Professionnel

Louer en Meublé Non Professionnel (LMNP) est considéré comme une activité commerciale, les revenus perçus sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils peuvent ainsi être défiscalisés grâce à l’amortissement du montant de l’investissement immobilier (hors foncier) et mobilier.

Si vous investissez dans une résidence gérée (résidence service sénior, résidence étudiante, Ehpad, etc.), vous pouvez récupérer la TVA lors de votre achat.

L’essentiel

  • Investissements concernés
    Logements neufs et anciens meublés à usage d’habitation
  • Types de résidence
    •  Étudiants
    •  Séniors / Soins de Suite et de Réadaptation / Ehpad
    •  Tourisme / Affaires
  • Engagement des investisseurs
    Respecter une des 3 conditions suivantes pour être Non Professionnel :
    •  Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés
    •  Recettes LMNP inférieures à 23 000 €
    •  Recettes LMNP inférieures à 50 % des revenus globaux

  • Bail commercial
    •  Régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
    •  Via un exploitant professionnel : bail commercial d’une durée de 9 ans minimum
  • Avantages
    •  Revenus défiscalisés pendant la durée de l’amortissement (Régime BIC réel) :
    Amortissement comptable neutralisant les revenus locatifs (BIC)
    Amortissements reportables sans limite de durée
    •  Gestion de bien déléguée à un professionnel
    •  Récupération de la TVA dans le cadre du bail commercial avec l’exploitant (sous condition de respect de 3 services de résidences gérées)

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Déficit Foncier

Le principe de l’investissement en immobilier en déficit foncier consiste à acquérir un logement ancien, à usage locatif, dans le but d’y réaliser des travaux de rénovation. Ces travaux doivent entrer dans la catégorie des travaux déductibles afin de les déduire des autres revenus fonciers pour ainsi diminuer l’impact fiscal et social des revenus fonciers existants.

Cet investissement n’est pas issu d’une loi de défiscalisation mais du régime général des revenus fonciers (régime réel). Il permet de réaliser des économies importantes sans être soumis aux contraintes des plafonnements des niches fiscales de 10 000 €.

L’essentiel

  • Investissements concernés
    Appartements ou maisons anciens à rénover
  • Localisation des logements
    Pas de zonage spécifique
  • Engagements des investisseurs
    Location minimum 3 ans après la dernière année d’imputation du déficit sur le revenu global sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal
  • Conditions de location 
    •  Aucun plafond de loyer mensuel par mètre carré
    •  Aucun plafond de ressources dans les locataires (sauf convention signée avec l’ANAH)

  • Avantages fiscaux obtenus
    •  Dépend de votre tranche marginal d’imposition pouvant aller jusqu’à 45% du montant total des travaux de rénovation + Prélèvements sociaux de 17,2% soit un total de 62,2%
    •  Déficit impactant le revenu brut global dans la limite de 10 700€ l’année des travaux
    •  Investissement hors plafonnement des niches fiscales

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Loi Malraux

Pour soutenir la rénovation de l’immobilier ancien, la loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 22 % à 30 % sur les dépenses de travaux de rénovation. Pour pouvoir prétendre à cet avantage, l’investisseur acquiert son bien immobilier dans le but de le louer sur une période de 9 ans.

L’essentiel

  • Investissements concernés
    Appartements ou maisons, neufs ou rénovés à neuf dans le cadre d’une VIR (Vente d’Immeuble à Rénover)
  • Localisation des logements
    Dans des sites patrimoniaux remarquables :
    •  couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé
    •  ou part un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
    •  ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique
  • Engagement des investisseurs
    •  Location nue à titre de résidence principale
    •  Engagement de 9 ans
    •  Location dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement

  • Conditions de location selon la localisation du logement
    •  Aucun plafond de loyer mensuel en m²
    •  Aucun plafond de ressources des locataires (RFR N-2)
  • Montant de la réduction d’impôt
    •  22 % ou 30 % du total des dépenses de travaux de rénovation dans la limite du prix de revient du logement, dans une limite d’un plafond pluriannuel de 400 000 € entre la date du permis de construire et le 31 décembre de la troisième année suivante
    •  Aucune limite en nombre d’investissement
    •  Réduction n’entrant pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €
    •  Report possible de l’excédent annuel de la réduction d’impôt pendant 3 ans

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Monument historique

Réaliser un investissement immobilier dans un programme en monument est une opportunité rare proposée par des sociétés spécialisées dans la rénovation de biens d’exception. Cet investissement vous donne la possibilité d’imputer la totalité des travaux sur votre revenu global sans limite.

On distingue trois cas de figure :

  • le monument historique est occupé ou non et ne génère aucun revenu ;
  • le monument historique n’est pas habité et produit des revenus ;
  • le monument historique est ouvert pour partie à la visite payante et est pour le reste réservé à l’usage privé.

En contrepartie de ces avantages, vous devez conserver le bien 15 ans et le louer seulement pendant 3 ans.

L’essentiel

  • Investissements concernés
    Biens immobiliers classés Monuments Historiques par le Ministère de la Culture
  • Engagements des investisseurs
    • Obligation de conservation de l’immeuble pendant 15 ans
    • Louer le bien minimum 3 ans après la dernière année d’imputation du déficit sur le revenu global sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal
  • Conditions de location selon la location du logement
    • Aucun plafonds de loyer mensuel par mètre carré
    • Aucun plafonds de ressources dans les locataires

  • Avantages fiscaux obtenus
    •  Dépends de votre taux marginal d’imposition pouvant aller jusqu’à 45 % du montant total des travaux de rénovation
    •  Déduction impactant le revenu global sans limite

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